Cosa significa oggi l’housing affordability?

Riesplorare l’housing affordability attraverso un ciclo di seminari, per una lettura delle questioni urbane contemporanee

di Rebecca Cavicchia  e Marco Peverini

Rebecca Cavicchia è dottoranda presso il Department of Urban and Regional Planning alla Norwegian University of Life Sciences (NMBU)

Marco Peverini è dottorando al Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (Dastu), Politecnico di Milano

 

Con housing affordability ci si riferisce genericamente alla sostenibilità e alla sopportabilità delle spese abitative. Il dibattito intorno al concetto di housing affordability si origina alla fine dell’Ottocento – potremmo dire al più tardi con La questione delle abitazioni di Friedrich Engels (1872) – negli studi sulla povertà e l’inurbamento delle popolazioni nelle città industriali. La rilevanza dell’affordability esplode più volte, soprattutto per l’insufficienza quantitativa degli alloggi (con l’inflazione del 1° dopoguerra, la crisi del ’29, le distruzioni del 2° dopoguerra), e nei trenta gloriosi del welfare state diviene parte integrante delle rivendicazioni dei movimenti politici e sindacali e delle politiche pubbliche in molti stati europei. Con l’avanzare dell’homeownership society e la residualizzazione delle politiche per la casa, il problema dell’affordability non scompare ma tende a concentrarsi nelle fasce più deboli della società e perde, almeno in parte, la precedente rilevanza. Tuttavia, con la casa (l’housing) che da home sempre più si mercifica e diventa real estate, decretando uno stato di perenne “crisi abitativa” (Madden, Marcuse, 2020), che si caratterizza anche come global urban affordability crisis (Wetzstein, 2017), la questione dell’affordability è tornata centrale nell’arena politica e nella ricerca.

Rispetto alla tradizione del dibattito sull’affordability, la ricerca si trova oggi a dover rispondere all’azione di fenomeni estremamente diversi dal passato: stagnazione economica, finanziarizzazione, crescente urbanizzazione, concentrazione dei flussi economici, e gentrificazione. Intrecciandosi con queste dinamiche, l’affordability come fenomeno (e come concetto) assume una complessità che difficilmente permette di interpretarlo con i tradizionali strumenti teorici e analitici e richiede di considerare sguardi allargati e “freschi” (Haffner, Hulse, 2021). Di fatto, la ricerca intorno all’affordability è  multidisciplinare – attraversa i campi degli housing studies, della sociologia e delle politiche sociali, dell’economia, dell’urbanistica – e si avvale di lenti e punti di vista estremamente diversificati. Spinti da questa consapevolezza, con il ciclo di seminari Housing affordability and the city abbiamo coinvolto ricercatrici e ricercatori che in vari modi si occupano della questione, chiedendo loro di affrontare e discutere il tema dell’affordability dal punto di vista delle loro ricerche e tentando in tal modo di tratteggiarne, cumulativamente, un profilo più contemporaneo. Il presente contributo riporta una riflessione sui primi tre seminari, svolti tra Marzo e Aprile 2021, discutendo della diversità di scale e modi in cui il fenomeno viene affrontato nella ricerca europea.

L’intervento di Marietta Haffner[1] propone un fresh look sulla questione dell’ affordability, sottolineandone temi e sfide emergenti a partire da una recente pubblicazione (Haffner, Hulse, 2021). Haffner investiga la global urban affordability crisis mettendone in luce le principali tendenze: un aumento vertiginoso dei prezzi della casa riscontrabile principalmente alla scala urbana, ed in particolare nelle global cities (Sassen, 2013); l’evoluzione e la complessificazione dei processi di finanziarizzazione dell’housing e di gentrificazione, tra loro interconnessi; l’emergenza di nuove disuguaglianze sociali e spaziali legate alla commuting poverty, alla suburbanizzazione dei gruppi sociali più vulnerabili, e ad una distribuzione intergenerazionale della ricchezza profondamente diseguale. Dinamiche queste, che colpiscono sproporzionatamente nuclei a reddito medio-basso, giovani, first-time buyers ed inquilini. L’affordability viene affrontata da Haffner nella sua complessità, esplorandone molteplici dimensioni alla scala nazionale e in una prospettiva comparativa: il suo racconto, costruito sulla base di dati e indicatori EU-SILC, offre una prospettiva critica sui limiti  del considerare l’affordability come mera relazione tra reddito e costo abitativo[2]. Emergono in particolare due tematiche ad evidenziare la complessità del concetto e l’importanza di affrontarlo nella sua multidimensionalità. La prima sono i costi di trasporto, generalmente più onerosi  con l’aumentare della distanza dal centro urbano e che richiedono un approfondimento della dimensione spaziale – in generale meno esplorata – dell’affordability. La seconda è la qualità dell’housing, sia in termini di condizioni che di dimensioni degli alloggi[3].

Il carattere contemporaneo della questione abitativa nella Greater London – agglomerazione metropolitana che ha visto la sua popolazione aumentare del 50% tra il 1980 e il 2020 – è esplicitato da Christine Whitehead nel suo intervento[4] con pochi dati apparentemente paradossali per le categorie (quantitative) della ricerca abitativa classica. Il prezzo residenziale mediano è in continua crescita (da 100.000£ nel 1980 a oltre 450.000£ ad alloggio medio nel 2020) e l’affordability per i redditi mediani in continuo declino, nonostante un numero di abitazioni ormai superiore a quello dei nuclei familiari. La ricercatrice inglese – riconosciuta pioniera sul tema (Whitehead, 1991) – articola un’analisi “comprensiva” che inquadra il tema dell’affordability all’interno di un discorso su struttura e dinamiche del mercato residenziale londinese, intrecciate fenomenologicamente con altre questioni che non sono primariamente nel campo della ricerca residenziale: politiche dei trasporti e infrastrutture (e.g. la congestion charge); crescita del commercio online e conversione di locali commerciali in abitazioni; turismo (flussi di domanda, Airbnb); redditi e disoccupazione. Infine, considerando la dislocazione dei lavoratori dopo la “brexit”, la pandemia e l’espansione del lavoro da remoto («people leaving the country and people leaving to the country») e le politiche urbane – come la storica green belt o la recente liberalizzazione dei cambi d’uso delle unità immobiliari – Whitehead ipotizza alcuni determinanti dell’affordability nel futuro della città. Avvalendosi della ricca disponibilità di dati forniti dalle varie agenzie (pubbliche) che si occupano del mercato abitativo nella capitale britannica, la ricercatrice narra dunque l’affordability come esito dell’intrecciarsi di dinamiche complesse che si snodano su diverse geografie e fenomenologie, componendone un articolato “ritratto metropolitano” per la realtà specifica di Londra.

La questione dell’affordability è esplorata  da Melissa Garcia Lamarca[5] in relazione al fenomeno globale della finanziarizzazione dell’housing, con particolare attenzione al ruolo dei REITS (Real Estate Investment Trusts)  e dei corporate landlords[6] in alcuni quartieri – storicamente svantaggiati e popolari – di Barcellona. Tre tematiche fondamentali emergono dalla sua narrazione, ispirata al suo recente lavoro sul tema (Garcia-Lamarca, 2020). La prima concerne la relazione intrinseca tra finanziarizzazione e affordability. Il tema della finanziarizzazione, infatti, solleva questioni politiche relative a pratiche speculative che, nel caso di Barcellona, si manifestano particolarmente in termini di estrazione di rendita da parte di corporate landlords – in particolare la statunitense Blackstone– e che hanno coinvolto governi nazionali e sovranazionali soprattutto a seguito della crisi economica del 2008. La seconda tematica concerne la sovrapposizione tra pratiche finanziarie speculative e la deregolamentazione delle politiche sull’affitto, tema molto attuale in molti contesti europei[7]. Infine, la dimensione spaziale dell’affordability assume un ruolo centrale nella analisi alla scala del quartiere delle disuguaglianze socio-spaziali generate dai processi di finanziarizzazione, specialmente nel mercato dell’affitto. Nuove disuguaglianze spaziali emergono nei quartieri di Barcellona, in cui le proprietà acquistate da Blackstone hanno  affitti superiori del 38% rispetto ai livelli medi del quartiere e sono caratterizzate, ad ulteriore dimostrazione della profonda ingiustizia di queste dinamiche, da problemi di qualità per la scarsa manutenzione da parte del fondo proprietario. La questione dell’affordability si va quindi ad intrecciare alla creazione di nuove e ingiuste geografie urbane, forgiate da quelle che David Harvey (2005) ha definito dinamiche di accumulation (del capitalismo finanziario) by dispossession (dei gruppi sociali più vulnerabili).

I tre punti di vista, espressi da tre autorevoli ricercatrici nel campo degli studi urbani europei ci danno un’idea della complessità del concetto di affordability e della varietà di connotati che assume, se osservato a scale e da prospettive teoriche differenti. Tale complessità apre numerose sfide che non riguardano solamente i limiti del racchiudere il concetto di affordability all’ interno di confini teorici e di indicatori ben precisi, ma che concernono la difficoltà di inquadrarne e visualizzarne la scala e la portata delle conseguenze. Alcune dinamiche emergono ricorrenti, come la trasformazione del valore intrinseco della casa, il disagio abitativo – legato alla casa di per sé o alla sua collocazione – e la rottura di quel legame costitutivo tra casa e individuo/nucleo familiare che genera vulnerabilità ed emergenza sociale, ma con esiti variegati in diversi contesti. Questa complessità di fenomeni fa sì che il concetto di affordability possa essere, a nostro parere, una chiave di lettura non solo della questione abitativa ma, più in generale, della questione urbana contemporanea, traslando il problema della casa dagli individui alla società, ai suoi cambiamenti e alla sua organizzazione spaziale. In questo senso ci sembra opportuno, piuttosto che adottare definizioni stringenti, tenere uno sguardo ampio sul concetto di affordability che abbracci la varietà ed eterogeneità di scale e connotati della questione abitativa e urbana contemporanea, adattandolo di volta in volta al campo e all’oggetto di ricerca e discussione.

 

 

Note

1. Tenuto il 29 Aprile 2021, dal titolo Housing affordability developments in Europe.
2. Tra i costi abitativi i dati EU-SILC includono: rate di affitto o mutuo, costi energetici, di manutenzione e assicurativi
3. In un approccio che non tiene conto della qualità dell’housing, un alloggio di dimensioni ridotte e/o sovraffollato potrebbe risultare affordable senza tuttavia offrire condizioni accettabili dell’abitare.
4. Tenuto il 25 Marzo 2021, dal titolo The post covid housing market in London.
5. Nel suo intervento tenuto il 21 Aprile 2021, dal titolo Real Estate Investment Trusts: socio-spatial inequalities and resistance in Barcelona.
6. Società finanziarie proprietarie di molti alloggi.
7. Si vedano i recentissimi casi di abolizione e proposta di abolizione del rent control a Berlino e in Svezia.

 

Bibliografia

Engels F. 1950 [1872], La questione delle abitazioni, Edizioni Rinascita, Roma.

Haffner M., Hulse K. 2021, A fresh look at contemporary perspectives on urban housing affordability, International Journal of Urban Sciences, vol. 25(S1), pages 59-79.

Harvey D. 2005. The new imperialism, Oxford University Press,  Oxford.

Garcia-Lamarca M. 2020, Real estate crisis resolution regimes and residential REITs: emerging socio-spatial impacts in Barcelona, Housing Studies.

Sassen, S. 2013. The global city. Princeton University Press.

Madden D., Marcuse P. 2020 [2016], In difesa della casa. Politica della crisi abitativa, Editpress, Firenze.Wetzstein, S. 2017. The global urban housing affordability crisis,  Urban studies 54 (14):3159-77. doi: 10.1177/0042098017711649.

Whitehead C. 1991, From need to affordability: an analysis of UK housing objectives, Urban Studies, 28 (6), pp. 871-887.

 

Didascalie

Copertina: Marco Peverini, La città di Vienna, che ha fatto dell’affordability (Leistbarkeit) la sua bandiera, divenendo un esempio globale di politiche abitative e urbane inclusive, 2021.

Fig. 1: Housing Europe, Quota dei costi abitativi sul reddito disponibile per nucleo familiare (al di sopra e al di sotto del 60% del reddito mediano) per nazione europea nel 2017, 2019.

Fig. 2: Office for National Statistics, La regione di Londra distinta per boroughs, 2017.

Fig. 3: Sindicat de Llogateres, Manifestazione contro l’aumento degli affitti a Sant Joan Despí (comune dell’Area Metropolitana di Barcellona), 2018.